“房价还会涨吗？”到京工作不久的同行小赵，今年春节前后与人说起买房的话题时总这样问。近来，她再与人说起买房话题时却改了问法：“你说，房价会降吗？如果降的话，下半年还能降多少？”

    小赵对房价关注视点的转变，源自于国家上半年对住房市场采取一系列宏观调控措施，也源自于住房价格正在出现的变化。

    调控：上涨势头被遏制

    统计显示，2004年全国商品住宅价格涨幅曾达15.2%，个别地区涨幅超过20%，每平方米平均售价2549元，为2000年以来首次超过居民收入和GDP增长的最高增幅。今年1至2月，商品住宅平均价格仍在继续上涨，涨幅同比增长19.1%。

    住房的不动产属性和住房问题主要是随着城市化进程加快出现的特点，决定了衡量一个国家的房价高低也多以主要大城市房价为指标，在全国房价普遍快速上涨的同时，一些大城市的同期商品住宅绝对价格就更高了。如今年2月，北京城区商品住宅平均价格每平方米6232元，天津为4760元，上海为8627元，杭州为7210元，宁波为5900元，厦门为5156元，青岛为4639元，南京为4960元，大连为4241元。考虑到目前开发商售出的住房多是不能直接居住的毛坯房，再算上购房者还需拿出一笔数额不小的钱对住房进行装修，这些城市的实际房价就更高了。

    面对快速上涨的房价，温家宝总理在今年《政府工作报告》中明确表示，今年宏观调控的一项重要任务，是“重点抑制生产资料价格和房地产价格的过快上涨”。随即，央行在去年10月底提高银行存贷款利率后，于3月17日又调整了商业银行住房信贷利率。接着，国务院办公厅又在3月27日紧急下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，就加强和改善房地产市场宏观调控，针对市场运行中的突出矛盾特别是房价上涨过快问题，提出了8项措施。

    4月，面对居高不下的房价涨幅，当月27日召开的国务院常务会议进一步明确了调控的指导思想、总体思路和基本原则。同时，原则通过了建设部等部门提出的意见和建议。接着，国务院办公厅又在5月11日转发了建设部等7部委提出的关于做好稳定住房价格工作的意见，就稳定房价、加强供应与需求的双向调控、整顿规范房地产市场秩序提出了8条具体措施。

    进入6月份以来，随着国家调控房价一系列措施在各地逐步贯彻落实，在全国房价涨幅趋缓的同时，35个大中城市房屋销售价格也出现了涨幅回落的积极变化。国家统计局的统计显示，二季度35个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨8%、比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落了1.8和1.2个百分点。

    房价：年内还会降多少

    面对住房市场出现的积极变化，相当多的人也像同行小赵一样在问：下半年房价还会继续降吗？对此，各方的反应相当不一。

    乐观的预计认为，上海和北京的房价将会分别下降5成和3成。理由是凡是房价涨得快的地方，也必然跌得快。谨慎乐观的预计认为，从全国看，房价在今年将到两位数内是有可能的，但要进一步实现降至5%以内的温和上涨水平有点难；一些房价涨幅过高的城市能否在年内把房价涨幅降到两位数内更是存在着诸多不确定因素。另有一种预计认为，由于造成房价过快上涨的一些宏观因素尚未出现根本性变化，不仅继续实现房价下降的难度加大，还有可能出现反弹。

    事实上，要准确回答“下半年房价还会继续降吗”这一问题，不是用一句话能说清的。除了房价涨落变化本身难以准确预测外，既与造成和推动近一年来房价快速走高的原因有关，也与宏观调控各项措施落实需要时间和住房建设的规律有关。近一年来全国房价为何出现快速上涨？原因复杂，主要有三：

    一是市场住房供不应求。据建设部统计，2000年以来，全国商品房销售面积增幅已连续5年出现大于竣工面积的增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。这一情况在东部地区和部分中心城市表现得尤为突出。如上海商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。

    二是住房建设所需土地成本上升和建材价格上涨。其中，地价上涨对住房建设成本和价格的上涨推动作用最为明显。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测，2004年全国住宅用地价格同比上涨8。94%。另据调查，2004年成都市平均楼面地价(包括拆迁费用)每平方米为1410元，比2001年上涨约1倍，地价上涨约占同期商品房价格涨幅的66%。国家统计局的统计显示，今年二季度，35个大中城市居住用地交易价格比去年同期上涨12.9%。其中，高档住宅、普通住宅和经济适用房用地价格分别比去年同季上涨24.7%、10.9和11.1%。

    三是社会各方对市场产生较高预期。尤其是开发商希望房价升高，以增加投资回报，因而大造房价只升不降的神话；一些媒体为能争取到更多的广告投放，主动迎合开发商发布虚假不实信息，人为制造市场供求紧张气氛。所有这些想法和愿望交织在一起，推动了房价上涨。

    市场：供不应求原因多

    从导致市场住房供不应求的原因来看，主要表现在三个方面：

    一是随着城市化进程加快，城镇人口增长，居民收入水平提高，城镇居民改善住房条件需求日趋旺盛。仅按城市化率每年提高一个百分点，全年新增1500万左右城镇人口来计算，以人均最低需要住房建筑面积8平方米(使用面积为4平方米多)算，年均就需新增建筑面积1亿平方米以上的住房供应。

    二是投资性购房和投机性购房增多。购房投资与股市投资都属投资，但投资的形式相当不同。投资股市虽有“进入快，撤出快”的特点，但需要投资者拥有购买所投资股票市值的全部资金。而投资住房却可以借助银行抵押贷款获得四两拨千斤的杠杆效应，即使房价下跌，也仍有投资的住房实物在。加上国人有投资不动产的喜好，因此，随着股市从2000年的2000多点高位跌至1000点左右，包括从股市撤出资金在内的大量社会资金一齐涌入住房市场，到去年底，在部分城市的购房者中，投资性购房和投机性购房的比例已占到15%到20%。个别项目甚至占到了50%。

    三是一些地方在城市建设中盲目搞大拆大建。同时，在新旧住房制度转变过程中，即实物分房向货币化分房过程中，一些地方建立面向中低收入者的住房保障制度步伐太慢，有的地方甚至屈从于开发商的压力，有意无意减少了经济适用房建设和廉租住房建设，把大量拆迁造成的被动性住房需求推向了高价市场。

    据建设部介绍，部分城市仍在继续搞大拆大建，导致一些城市仅去年拆迁造成的安置需求就占到了市场商品住宅需求的一半，有的甚至达到60%。从导致住房建设成本上升的原因来看，除建材价格上涨、住房品质提高、配套设施和环境改善导致的开发建设成本增加外，还与土地价格上涨过快有关。

    关键：调控要持之以恒

    所有相关问题特别是与宏观经济有关的问题，不是仅靠住房市场自身加强规范所能完全解决的；也不是仅靠一年半载的宏观调控所能根本解决的，需要通过持之以恒的调控手段和综合配套改革，进行长期制度建设才能逐步达到目的。只要各地政府真正承担起稳定房价的责任，承担起建立面向中低收入家庭住房保障的责任，真正做到有法必依，执法必严，违法必究，实现稳定房价是可以大有作为的。

    为稳定房价，今年3至5月国家先后出台了一系列文件，其主要精神集中到一点，就是必须同时进行增加住房供应与对需求进行引导的双向调控，必须继续抓好整顿和规范房地产市场秩序的工作。其中，调整住房供应的重点是改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应；调控需求引导的重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；整顿规范市场秩序的重点则是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。

    随着宏观调控的继续，目前各地在重点遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求方面的工作已取得初步成效。从北京、上海、广州、杭州和湖南等地相继查处一批违规销售、恶意哄抬房价开发商的情况看，各地在整顿规范市场秩序方面也取得了一定进展。

    但是，调控成果毕竟是阶段性的，反映的也主要是市场交易的变化，供应结构不合理等突出问题尚未得到根本解决。因此，要实现抑制房价过快上涨、稳定房价的目标，关键仍是一系列宏观调控措施是否能在各地继续得到切实贯彻。真正在基层落实了，实现全国房价在年内降到两位数以内的目标是很有希望的，而要实现涨幅降至5%以内的温和涨幅、实现在房价涨幅过高城市涨幅明显下降这两个目标，仍有一定难度，需要付出更大的努力。

    因此，稳定房价工作目前不仅不能掉以轻心，工作力度还应适当加大。各地政府要真正从人民利益出发，承担起让人人享有合理住房的责任，围绕建立一个可持续发展住房市场的目标，把各项调控措施继续贯彻好、落实好。(记者　谢然浩)